V dnešním příspěvku se chci krátce zamyslet nad nemovitostními fondy a jejich výhodami a riziky.
Nemovitostní fondy tvoří oblíbenou komponentu portfolií klientů. Je to pochopitelné a logické. Jsme v Čechách a vztah k nemovitostem obecně je zde velmi silný. Jsou ale „nemovitosti“ a „nemovitosti“. Stejně tak nemovitostní fondy a „nemovitostní fondy“. Je velký rozdíl v tom, na jaké typy nemovitostí se konkrétní investiční strategie zaměřuje. Typologicky to může být na rezidenční nemovitosti, kancelářské nemovitosti, obchodní centra, haly, či retail parky.
Také je velký rozdíl v tom, čím je tvořen výnos investiční nástroje – je to pouhé tržní přecenění, nebo příjem z pronájmu, nebo na výnosech z prodejů?
Zastávám názor, že v aktuální situaci považuji za velmi rizikové ty typy investičních nástrojů spojených s nemovitostmi, které spoléhají hlavně na tržní přeceňování držených aktiv. Tento způsob tvoření výnosu nabízí prostor pro skrytou chybu, která pak musí být v budoucnu kompenzována přeceněním negativním. Stejný efekt může být způsoben prostým tržním vývojem. Lidově řečeno – riziko toho, že fond byl z různého „nadceněn“, nelze vyloučit. A každá bublina jednou splaskne…
Za daleko stabilnější výnosový nástroj proto považuji takový, kde je výnos tvořený alespoň kombinací hodnoty držených aktiv a reálného cash – flow, které je inkasováno nejčastěji ve formě nájemného. Takto tvořený výnos je daleko odolnější proti tržním výkyvům a cyklům ekonomiky. Výhodou také může být co nejjednodušší business model, který je replikovatelný i při růstu společnosti. Takový, který je levný na provoz, minimalizuje se riziko chyby a není třeba dělat riskantní obchody.
Zajímá Vás, jaké konkrétní nástroje mám zařazené v portoliu já nebo moji klienti? Zavolejte mi nebo napište, rád s Vámi na toto téma pohovořím.